空き家を売却したら税金はどうなる?控除の特例は受けれるの?

空き家を売却したら税金はどうなる?控除の特例は受けれるの?

税務署

 

空き家を売却した場合、かかってくるのは所得税(譲渡所得)

 

空き家を含め、不動産を売却(譲渡)したときには、その際に発生する「譲渡益」に対して所得税(譲渡所得)が課税されます。

 

ここでの「譲渡益」とは、

譲渡益=売却価格−取得費−譲渡費用

という形で計算されます。

 

売却価格は、その名の通り「売った価格」です。

 

取得費は、わかりづらい場合が多いです。

 

土地だけであれば、時間の経過や使用状況によって価値が減らない、と考えられ土地の購入代金及び手数料が取得費となります。

 

建物の場合は、購入代金から減価償却費(年数による価値の減少分)を差し引いた額です。

 

ただ、相続や贈与で引き継いだ場合は、いくらで買ったか?が不明な場合も多いのが実情です。

取得費がわからない場合は、取得費を「売却価格の5%相当額とする」ことができます。

出典:国税局ホームページ

 

譲渡費用とは、

(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
 これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

出典:国税局ホームページ

 

税率ですが、長期保有の不動産は譲渡益に対して所得税15%・住民税5%の合計20%となります。(短期保有だと39%)

 

この辺りは少しややこしいので、詳細の金額は税理士もしくは税務署で確認してください。

 

 

3000万円控除の特例

 

マイホームを売ったときは、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

 

ただ、これはマイホームに限られていたのですが、国も空き家問題に取り組むために、相続した不動産を売却した際にも適用されることになりました。

 

その条件とは、

・平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売却すること。
・昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
・区分所有建物登記がされている建物でないこと。(マンションはダメ)
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
・譲渡時において所定の耐震基準に適合していること(耐震改修をしていること)、または家屋を除却して土地のみを譲渡する場合であること。
・相続開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を行うこと。
・譲渡額が1億円以下であること。
・相続時から譲渡時まで事業の用、貸付けの用、居住の用に供されていたことがないこと(空き家であったこと)
・役所等から交付された、要件を満たす証明書などの書類を確定申告書に添付して申告すること。

出典:国税局ホームページより抜粋

 

要は、更地にするか耐震性を補強して、古いままで「特定空き家」にならないようにしてね、ということです。

 

 

やはり不動産の売却は難しい

 

ここまで、空き家の売却に関することをお伝えしてきましたが、税金に関することは、結構難しいですよね。

 

特例が適用できるのか?など、やはり専門家のアドバイスは必要です。

 

税金の専門家は税理士になりますが、不動産の売り方までは教えてくれません。

 

ですので、まずは信頼できる不動産会社を探しましょう。

 

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不動産の査定金額は、会社によって大きく異なりますので、1社だけではなく複数の会社から査定金額を聞くことが重要です。

 

そして、こちらの悩みや心配(今回の場合は税金関係ですね)を親身に相談に乗ってくれる、信頼できる会社を選ぶべきです。

 

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