空き家を売りたい！と思ってはみたものの、いったい何から始めたらいいのでしょうか。不動産を売ることは人生の中で、そう何回もあるものではありません。
今回は空き家を売ることのメリットやデメリット、売却手順や注意点考えてゆきます。
空き家を売るメリット
・売却したらお金が入る。
・空き家のことを考えなくて済むので、精神的に楽。
住まないまま維持・放置していると、市町村の行政から厳しい指導がなされたり、税金がはね上がったりします。
そして、それも放置していれば、行政により建物を強制的に取り壊され、その代金を請求される、といったリスクも出てしまいます。
空き家を売るデメリット
・物件のローンが残っている場合は、全額返済しないといけない。
・物件の売却には不動産会社と契約し、仲介手数料や登記などに、ある程度の費用が必要。
・なかなか買い手がつかない場合もある。
・売りたい価格よりも、かなり金額を下げないと売れない場合もある。
空き家の数は、全国で830万戸もあるといわれています。（2015年総務省の調査より）
空き家をどうするか？と考えたときに、「売却」をまず考えるというアンケート結果もあります。
ということは、かなりの空家が売りに出されることになります。
一方、買い手の数は人口の減少とともに減ってゆきますので、なかなか思った通りには売れなくなる傾向は、今後どんどん増えてゆく、と考えられます。
「空き家を売却するなら、早いほうがいい」ということです。
空き家を売る時の手順と注意点
1.事前準備
所有者の確認
所有者が亡くなって相続人が共有の名義人になっている場合は、全員の同意がないと空き家は売れません。遺産相続で不動産を残した場合、問題になることが多いのはこれが理由です。
所有者が一人なら、その人の判断で売ることができます。
スケジュールの確認
いつまでに売却するのか、ある程度の目安は持っておきましょう。住宅は、住まなくなってから3年目の年末を経過すると、売却益から最大3000万円の控除が可能な居住用財産の「3000万円特別控除」が使えなくなります。
また、あまりに長く放置して売れない場合は、解体費用も掛かってきます。スケジュールはしっかり組み立てましょう。
不動産会社を選ぶ
空き家を売却するには、不動産会社と契約して買い手を探してもらうのが一般的です。個人で不動産を売買することは、手続きも難しく法律の知識も必要となるので、やめておいたほうが無難です。
「不動産会社」と一言で言っても、賃貸専門・マンションが得意・店舗や倉庫が得意、などそれぞれの強みや特徴があります。
基本的には地場の経験の長い不動産屋でも構いませんが、インターネットで一括で調べる方法もあります。
簡単な一度の入力で、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるので便利です。
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もちろん無料で利用できますので、是非一度使ってみてください。
不動産会社との契約形態は3つ
不動産会社にお願いする場合、契約の形態は３つあります。
一般媒介契約
特定の１社ではなく 複数の不動産会社に仲介を同時に依頼できる契約です。メリットは１社の動きが悪くてもほかの業者も並行して営業しているので、広く販路を探すことができます。そして、自分でも買い手を見つけてくることも可能です。
人気エリアのマンションなどは、この契約形態が早く売れて良いと思います。人気物件は不動産会社も競って販売します。
デメリットとしては、不動産会社からすれば、専任の契約ではないので、積極的な営業活動（広告やチラシなど）をしてくれない可能性があります。
お金をかけて営業して、他にとられること、時間とお金が無駄になってしまうからです。
専任媒介契約
特定の１社の不動産会社1社に仲介を任せる方法です。
複数の不動産会社に重複して依頼することはできません。メリットは、自社が専任で営業できるので、広告費などの営業費用をかけても買い手を探そしてくれます。自分で買い手を見つけることも可能です。
デメリットは、動きの悪い業者だと、なかなか買い手が見つからない、といった状況もあり得ます。
専属専任媒介契約
上記の専任媒介契約に加えて、買主を自分で見つけることができないのがこの契約形態です。
まとめますと、
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産業者との契約 | 〇 | × | × |
| 自分が見つけてきた相手との直接契約 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 報告義務 | なし | 2週間に1度の報告義務 | 1週間に1度の報告義務 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 任意 | 契約後7日以内に登録義務あり | 契約後5日以内に登録義務あり |
| 不動産会社への違約金 | - | 他の不動産業者の仲介で売買が成立した場合は違約金が発生する | 他の不動産業者の仲介や自分で発見した相手との売買が成立した場合は違約金が発生する |
となります。
契約期間は、3か月以内であればOKです。不動産会社は最長の3か月で結ぼうとしますが、1か月で契約することをお勧めします。
理由は、もし契約した不動産会社の動きが悪く、なかなか決まらない場合のことを考えてのことです。その場合は他の不動産会社を検討しましょう。
そのまま売る？更地にする？
戸建ての空家の場合は、建物をそのまま売るか、更地にして売るか？という問題が出てきます。
解体の手間とお金がかからないので、できればそのままの状態で売りたいものです。でも、建物が古かった場合は、リフォームや解体の必要も出てきます。
その場合の費用は、当然売り主の負担となります。古い建物が建っているよりは、更地にしたほうが「売りやすい」のが実情です。
でも、更地にするにも注意が必要です。建物を解体した状態で年を越えると、固定資産税・都市計画税に適用されている住宅用地の特例がなくなってしまい税金が跳ね上がります。
まとめ
空き家を売るには、信頼できる不動産会社選びがとても重要です。空き家の売却には、建物の現状に手を入れたほうがいいのか、 解体したほうがいいのか、など色々な相談事が出てきます。
そういったことを真剣に向き合ってくれる不動産会社を選びましょう。1社だけで決めるのではなく、いくつかの会社と会って、不安に思っていることなどをぶつけてみて決めるべきです。
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